Los últimos años han sido innegablemente estresantes para el sector de bienes raíces comerciales. A medida que los administradores y propietarios de propiedades navegan colectivamente por lo desconocido, desde las réplicas de la pandemia hasta condiciones climáticas extremas, es importante comprender cómo ha sido afectado el mercado de propiedades comerciales y las medidas que se pueden tomar para proteger mejor los negocios de las interrupciones.
Los Cambios Económicos Pueden Impulsar el Mercado de Propiedades.
El rápido aumento de las tasas de interés redujo la actividad en el mercado de propiedades en el último año. Sin embargo, los datos del Centro de Perspectivas Globales de The Hartford sugieren que la vivienda está generalmente mixta, aunque la actividad de construcción se está desacelerando y las instalaciones no residenciales muestran resistencia en áreas selectas. Por ejemplo, en el sector de propiedades comerciales, parece haber un fuerte crecimiento en la financiación de centros de fabricación y autopistas. Esto se debe probablemente a cambios geopolíticos que han incentivado a las empresas a producir productos tecnológicos de alta gama a nivel nacional, como semiconductores. Aunque sigue habiendo crecimiento en el gasto en edificios comerciales, esta es un área que muestra algunos obstáculos debido a los cambios estructurales en esta sección de la economía.
Cambios en las Condiciones del Espacio de Propiedad y Daños a Terceros.
Aunque las condiciones económicas están mejorando, los desastres naturales tendrán un efecto prolongado en la cobertura en el espacio de propiedad y daños a terceros. En particular, las condiciones climáticas extremas tienen un gran impacto en las aseguradoras, alentando a las empresas a crear planes de mitigación de agua antes de proporcionar una cotización.
Además, hay un mayor escrutinio del mercado en todas las valoraciones. Para tener en cuenta los aumentos en los costos de materiales, las interrupciones en la cadena de suministro y la escasez de mano de obra, las aseguradoras requieren valoraciones de propiedades antes de cotizar renovaciones para tener en cuenta los cambios en las valoraciones de los edificios. Las aseguradoras también utilizan varios programas o puntos de referencia para mejorar la precisión de las tasas y determinar si los valores informados están dentro de los rangos esperados.
La calidad del riesgo también se está convirtiendo en un componente vital en las decisiones de suscripción, ya que las Aseguradoras ponen un mayor escrutinio en los riesgos que una propiedad comercial podría enfrentar. Esto, a su vez, afectará la capacidad de las empresas que tienen recomendaciones de control de pérdidas no resueltas, peligros no abordados y falta de participación en la prevención de pérdidas para asegurar adecuadamente su empresa.
Además, los requisitos de la Banca para la construcción serán más amplios y detallados, ya que puede haber requisitos específicos de seguros para límites, coberturas y deducibles que, si no se cumplen, podrían resultar en incumplimientos de préstamos. Estos requisitos se han vuelto más amplios y, en algunos casos, muy difíciles de cumplir en las condiciones del mercado actual.
El Riesgo de Estar Sub-Asegurado.
Muchas empresas están sub-aseguradas y es posible que no se den cuenta. Esto se evidencia en un estudio reciente de valoraciones de propiedades realizado por Kroll, que reveló que el 68% de los edificios valorados de 2020 a 2021 estaban sub-asegurados en un 25% o más, lo que significa que una cobertura adecuada de propiedades comerciales es esencial.
Los costos de reemplazo también han aumentado significativamente en los últimos tres años, comenzando durante la pandemia de COVID-19 y persistiendo hasta 2023. Además, el mercado ha visto un aumento dramático en los costos de materiales de construcción y mano de obra, impulsados por desafíos en la cadena de suministro, escasez de mano de obra y eventos climáticos catastróficos.
Estos costos elevados de mano de obra y materiales pueden dejar a una empresa sub-asegurada. Esto significa que si ocurre una gran pérdida, los límites pueden no ser suficientes para cubrir los costos de reemplazo a los precios actuales. Materiales de construcción comúnmente utilizados, como acero, cobre, madera y aluminio, han aumentado de precio, y los retrasos en la construcción y los desafíos en la cadena de suministro han aumentado los costos de reemplazo.
Una evaluación oportuna y precisa de los costos de reemplazo puede marcar la diferencia entre una empresa que se recupera rápidamente o que incurre en costos adicionales. Por ejemplo, si un dueño de propiedad enfrenta un problema de sub-aseguración en una pérdida total, puede experimentar costos adicionales además del deducible, lo que afecta la rentabilidad del negocio. El signo más común de una posible sub-aseguración es que los límites de la póliza no han experimentado un aumento significativo en los últimos años, en contraste con los costos de mano de obra y materiales, que han aumentado drásticamente. Este desequilibrio puede resultar en que los límites de la póliza estén ahora significativamente subvaluados.
El Proceso de Valoración es Esencial para la Propiedad Comercial.
El riesgo siempre existirá en el mercado de propiedades comerciales. Las valoraciones consistentes son esenciales para mantener una cobertura precisa para una empresa y anticipar posibles pérdidas. Sin valoraciones adecuadas, una aseguradora no puede estimar con precisión el potencial de pérdida ni obtener una fijación de precios adecuada a nivel individual y de cartera.
Las valoraciones de propiedades deben ser revisadas al menos anualmente. Para la mayoría de los asegurados, la renovación del seguro es un momento natural para llevar a cabo este proceso. Si bien la valoración de edificios suele ser lo primero en la mente, es importante que los compradores también revisen otras coberturas claves de seguros de propiedad, como propiedad personal de la empresa e interrupción de negocios.
Trabajar con un agente o corredor con suficiente antelación a la fecha de vencimiento de la póliza ayudará a un propietario de una propiedad a descansar con tranquilidad sabiendo que hay tiempo suficiente para planificar todos los aspectos de la renovación. Esto incluye la identificación de los costos de reemplazo de maquinaria y equipo críticos, la valoración de la propiedad y el cálculo de la reposición de ingresos en caso de una pérdida. Colaborar con una compañía de seguros con experiencia también puede ser beneficioso y simbiótico con los esfuerzos de mitigación estructural emprendidos por un propietario de negocios.
